Há um silêncio que fala mais alto que qualquer lançamento recente, e ele está exatamente onde menos se espera: na faixa entre 200 e 280 metros quadrados, fora da orla imediata do Parque Vaca Brava, no Setor Bueno.
O Bueno segue sendo um dos bairros de maior desejo da cidade, isso ninguém contesta. Mas um recorte específico chama atenção de quem observa o mercado com atenção fina. A região situada abaixo do eixo do Vaca Brava enfrenta uma escassez real de apartamentos de alto padrão com quatro suítes, e essa escassez tem forma, tem endereço e tem consequência direta para quem busca morar ali.
Dois produtos monopolizam o nicho
Hoje, os produtos que atendem plenamente esse perfil de metragem e configuração seguem concentrados no eixo da T-23, ao lado da praça. O Deck23, da Opus, entregue no início de 2025, oferece unidades de 204, 245 e 262 metros com quatro suítes plenas, além de coberturas que chegam a 374 metros, e o Lodge Vaca Brava, da Sousa Andrade, em torre única com apenas duas unidades por andar, complementa a oferta com plantas de 212 metros, de 240 a 275 metros, e penthouse de 478 metros. Juntos, praticamente monopolizam esse nicho, e não há, até o momento, notícia de novo lançamento na microrregião que venha repor esse estoque quando ele se esgotar.
Já na órbita direta do Vaca Brava, o cenário é outro. Encontram-se ali projetos como o Opus Ace Tennis Club Vaca Brava, com unidades de 234 a 478 metros e entrega prevista para março de 2028, o Arq Opus, de 208 a 462 metros com entrega em abril de 2027, e o Opus Brava Design, já pronto, com plantas de até 318 metros. Para quem pode esperar um horizonte mais longo, o City Park Majestic, da City, promete torres entre as mais altas da cidade, com unidades de 280 metros e quatro suítes, ainda que a entrega só esteja prevista para dezembro de 2029.
O miolo do Bueno
O caso mais crítico, porém, está no miolo do Bueno, entre as ruas T-9 e T-6. Ali, o estoque das incorporadoras oferece praticamente apenas apartamentos de três suítes abaixo de 130 metros, e em escassa quantidade. Para o cliente que deseja viver exatamente nesse polígono, abaixo do parque e do Goiânia Shopping, o mercado de terceiros segue sendo o único caminho, e mesmo ali as opções são raras. Entre as mais procuradas estão o Gran Excellence, o Gran Elegance e o Jardim das Ravenallas, todos originados por cooperativas habitacionais.
Por que os incorporadores não lançam ali?
Isso leva a uma pergunta que considero central para entender o desenho atual do mercado goianiense de alto padrão: por que os incorporadores não lançam nessa região?
A resposta, no meu entendimento, não é complexa, mas é decisiva. O metro quadrado nessas quadras do Bueno segue com excelente custo-benefício, o que mantém uma demanda constante e qualificada. O problema é que esse mesmo cliente, historicamente, nem sempre está disposto a pagar o prêmio de marca, o valor adicional que sustenta projetos carregados de conceito, narrativa e assinatura autoral, elementos que hoje definem o produto de altíssimo padrão em Goiânia.
Para o incorporador, a conta simplesmente pode não fechar.
Desenvolver ali significaria abrir mão de premissas de posicionamento que, do ponto de vista de marca, muitas vezes não se sustentam. Soma-se a isso a concorrência histórica das cooperativas, cuja guerra de preço acabou por desestimular novos empreendimentos incorporados na região por anos.
Para onde o comprador está indo
O resultado prático é que o cliente que busca essa metragem específica está sendo empurrado para pagar mais pelo metro quadrado em bairros e faces mais exploradas, de frente para praças e parques, ou está tendo que migrar de bairro.
Setor Oeste e Marista surgem como as alternativas de maior oferta hoje, seja em estoque pronto, como o Sunna by Opus, entregue em janeiro deste ano com unidades de 233 a 272 metros, o Casa Conceito da Terral, o Imperador Iskandar Lourenzzo da LIC, com unidades de 260 a 522 metros, o Reserva Harbo da Brasal, com plantas de até 259 metros, o City Ricardo Paranhos, com interiores assinados por Patricia Anastassiadis e unidades de 252 a 302 metros, e as últimas unidades do Atmos City Design.
Fora esse leque, as demais possibilidades só aparecem no mercado de revenda, e para minerar esse mercado e identificar as melhores oportunidades reais é preciso alguém com leitura fina e atuação constante nessas praças.
Aqui na Orla, nossa atuação é estrita nos bairros de desejo, Bueno, Oeste, Marista e Jardim Goiás. Conhecemos o estoque, conhecemos os prazos de entrega, conhecemos onde o mercado ainda não olhou. E é exatamente por isso que podemos caminhar ao lado de quem busca um apartamento com esse perfil, ajudando a encontrar, dentro dessa escassez, a oportunidade certa.
