Quem acompanha de perto o mercado imobiliário percebe que Goiânia atravessa um momento muito particular. A cidade deixou de ser observada apenas como uma capital regional e se consolidou como polo de consumo, serviços, gastronomia, saúde e negócios no Centro-Oeste. O mercado imobiliário acompanha esse movimento.
Um mercado em ritmo recorde
Em 2024, Goiânia registrou 11.797 apartamentos comercializados, o maior volume da série histórica iniciada em 2010, segundo a Ademi-GO. No primeiro trimestre de 2026, foram 2.882 imóveis residenciais vendidos, crescimento de 12,7% sobre o mesmo período do ano anterior, de acordo com o levantamento trimestral da Ademi-GO.
A demanda também mudou. De um lado, os compactos ganharam espaço entre investidores e famílias menores. Do outro, o alto e altíssimo padrão se tornou mais sofisticado, com compradores cada vez mais atentos à localização, arquitetura, privacidade e qualidade construtiva.
Esse movimento continua?
Não existem garantias em mercado. Mas existem fundamentos.
Goiânia oferece qualidade de vida, boa infraestrutura, centralidade regional e preços que ainda guardam distância de outros grandes mercados imobiliários do país.
A terra é finita
Mas existe um fator ainda mais importante: a terra. Terrenos bem localizados são finitos. Marista, Bueno, Jardim Goiás e Oeste não produzem novos lotes. À medida que os melhores terrenos são incorporados, tornam-se mais raros e caros.
E o novo Plano Diretor acrescentou uma nova variável a essa equação. Em determinados projetos, a capacidade construtiva foi reduzida. Isso significa dividir o mesmo custo do terreno entre menos unidades.
O resultado é simples: o custo de reposição aumenta. Somam-se a isso mão de obra, materiais, tecnologia, custos financeiros e projetos cada vez mais sofisticados.
Duas gerações de imóveis
Por isso, hoje convivem em Goiânia duas gerações de imóveis: os novos empreendimentos, já estruturados dentro dessa nova realidade de custos, e unidades concebidas em uma equação anterior, muitas vezes impossíveis de reproduzir pelo mesmo preço. É justamente aí que vejo uma das melhores oportunidades do mercado atual.
Ainda existem imóveis prontos com margem de negociação, incorporadoras mais abertas a permutas, entradas flexíveis, fluxos maiores e unidades remanescentes de excelentes empreendimentos.
Um metro quadrado barato em um produto errado continua sendo caro.
Isso não significa que todo imóvel barato seja uma oportunidade. O comprador precisa olhar localização, incorporadora, planta, liquidez, qualidade construtiva e, principalmente, o custo de reposição daquele imóvel.
Hoje ainda encontramos produtos de alto padrão próximos de R$ 10 mil, R$ 11 mil ou R$ 12 mil por metro quadrado, enquanto novos lançamentos já chegam a patamares significativamente superiores.
Preço mediano do m² nos bairros citados
atualizado agoraMediana do preço por m² privativo dos imóveis à venda na Orla em 21/09/2026. Escala de 0 a R$ 14.000.
Talvez ainda apareçam exceções no futuro. Mercado sempre produz exceções. Mas a capacidade de reproduzir determinados imóveis, nos melhores bairros de Goiânia, pelo mesmo custo que permitiu aqueles preços está diminuindo rapidamente.
Essa é a questão central.
Não é só valorização. É custo de reposição.
Não estamos falando apenas de valorização. Estamos falando de custo de reposição. Para quem possui intenção de compra e horizonte patrimonial, este é um momento de olhar o mercado com atenção.
Não para comprar qualquer imóvel. Para comprar bem. Porque alguns dos melhores negócios são construídos exatamente no intervalo entre o preço que o mercado ainda pratica hoje e o custo que será necessário para produzir o mesmo produto amanhã.
E acredito que Goiânia esteja vivendo exatamente esse intervalo.
